Os aluguéis residenciais em Cuiabá ficaram 14,61% mais caros em 2025 e estão acima da média nacional de 9,44%, segundo o Índice FipeZAP, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas. O resultado deixa a capital mato-grossense na 6ª posição do ranking das maiores elevações do país, em um cenário marcado por demanda aquecida e oferta limitada de imóveis para locação.
O avanço na capital supera, inclusive, os principais indicadores de inflação do período. Em 2025, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) registrou variação de 4,26%, enquanto o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) teve queda de 1,05%.
No país, o Índice FipeZAP encerrou o ano com crescimento médio de 9,44%, percentual menor que o observado nos três anos anteriores, mas ainda acima da inflação oficial.
Entre as capitais, Cuiabá aparece atrás de Teresina (21,81%), Belém (17,62%), Aracaju (16,73%), Vitória (15,46%) e João Pessoa (15,31%). No Centro-Oeste, o contraste é evidente: enquanto a capital mato-grossense registra forte valorização, Campo Grande apresentou retração de 4,36% no acumulado do ano.
Como Cuiabá se compara
Teresina (Maior alta) 21,8%
Campo Grande (Retração) -4,3%
Preço médio de aluguéis por metro quadrado e bairro
Em dezembro de 2025, o valor médio do aluguel residencial nas 36 cidades monitoradas foi de R$ 50,98 por metro quadrado. Em Cuiabá, o preço médio ficou em R$ 46,31/m², posicionando a cidade no grupo intermediário entre as capitais brasileiras.
Dados detalhados do levantamento mostram que, na capital, o preço médio anunciado em dezembro foi de R$ 46,31/m², com variação mensal de 1,76%. O “rent yield” (indicador que mede a rentabilidade do aluguel em relação ao valor de venda do imóvel) atingiu 8,10% ao ano, colocando Cuiabá entre as capitais mais atrativas para investidores, atrás apenas de Belém (8,63%) e Recife (8,37%).
Entre os bairros cuiabanos com maior valor médio de locação estão Duque de Caxias (R$ 62,8/m²), Despraiado (R$ 51,4/m²) e a região de expansão urbana (R$ 49,2/m²). Já áreas como Centro Norte (R$ 41,6/m²), Cidade Alta (R$ 41,6/m²) e Dom Aquino (R$ 36,6/m²) apresentam valores mais acessíveis, embora algumas tenham registrado variações expressivas ao longo do ano.
PREÇO POR BAIRRO EM CUIABÁ
Valor médio do m² em Dezembro/2025
Duque de Caxias R$ 62,8
Despraiado R$ 51,4
Expansão Urbana R$ 49,2
Dom Aquino (Mais acessível) R$ 36,6
Imóveis maiores puxam valorização
No recorte por tipologia, imóveis com três dormitórios tiveram a maior valorização anual no país, com alta de 10,19%. Já as unidades de dois dormitórios registraram a menor variação média, de 9,19%. Em termos de preço por metro quadrado, os apartamentos de um dormitório seguem liderando, com média nacional de R$ 68,37/m², enquanto os de três dormitórios apresentam os menores valores proporcionais.
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Destaque do Investidor
Cuiabá atingiu 8,10% de Rent Yield anual em dezembro.
A cidade é a 3ª capital mais rentável do país para quem vive de aluguel.
O levantamento aponta que o aumento dos aluguéis ocorreu em 34 das 36 localidades acompanhadas, incluindo 21 das 22 capitais analisadas. O movimento reforça uma tendência de mercado pressionado, em que a procura por imóveis supera a oferta disponível, mantendo os preços em trajetória de alta.
Em Cuiabá, o ritmo acima da média nacional sinaliza um mercado aquecido, que beneficia proprietários e investidores, mas impõe desafios adicionais para quem busca moradia em meio à escalada dos valores.
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